Commentaires - Investir dans une place de parking, est-ce toujours un bon plan ?

Vos statistiques de rendement sont un peu optimistes. En effet, bien souvent les places sont louées via des agences immobilières qui récupèrent 20 à 40 € sur le loyer mensuel. Pour l'investisseur, le rendement est bien amoindri :

- Paris XIe, coût achat = 22600€, loyer : 165€ - 40€ =125€, rentabilité = 6,64% au lieu de 8,76%

Et petit complément, vous avez pris les prix des parkings dans les arrondissements les moins chers de Paris qui ne reflètent pas la réalité constatée dans la majeure partie de Paris.

Le prix moyen dans le 17e est de 44 983 € pour un box/parking à l'achat, c'est peu ou proue ce qui se constate pour le coeur de Paris (du 1er au 9e arrondissement).

Comme bcp d'investissement la rentabilité "en l'état" est toujours faible.

Pourquoi ?

Tout simplement parce que bcp de gens se suffisent d'une rente à 3% NET voir même moins.

Comme pour l'immobilier pour dégager une rente convenable il faut voir un potentiel "caché" (donc qui ne saute pas aux yeux du premier venu près à se réjouir d'une rentabilité ridicule) :

=> Soit à l'issus d'une transformation

=> Soit à l'issus d'une évolution du plan d'urbanisme rendant attrayant la zone

=> Soit en faisant des économies d'échelles (achat de lot)

=> Soit en pariant sur l'attractivité future de la ville

=> Soit en étant ultra réactif avec du cash de dispo (près a acheter en moins de 24h montre en main après la diffusion d'une annonce) : les très bon investissement c'est tjrs moins de 24h avant d'être vendu (les mous du genou et les indécis c'est pas pour vous les investissements rentables)

=> Soit tout ça à la fois et la on pète des renta à 10% NET et + (inflation comprise).

Il ne faut pas croire, si une place de parking a une rentabilité en l'état de 7+ % NET par exemple, en règle général (il y a des exceptions) le vendeur ne la céderait pas car s'il a besoin de "cash" il peut emprunter et ces rentes actuelles couvriront très largement les créances de son emprunt.

A titre personnel, je peux détaillé un bon deal financier que j'ai fait il y a 3 ans (et que j'ai vendu très récemment) :

J'ai acheté un appartement à Saint-Jean-Le-Blanc de 41m2 (T2) pour 52250 euros il y a 3 ans et revendu 79000 euros :

=> Saint-Jean Le Blanc ça ne parle à personne ! Pourtant c'est une ville accolée à Orléans et même plus proche d'Orléans Centre que la majeur partie de la ville (Orléans est une ville qui s'étale en forme de croix) ! L'avantage d'une ville qui parle à personne : moins de gens susceptible de voir l'annonce ! Les gens tapes 'Orléans' dans les moteurs de recherche pas 'saint-jean le blanc'.

=> L'appartement était à "refaire" et c'est une bonne chose : les revenus immobiliers étant très taxés, le déficit foncier permet d'esquiver en totalité cette fiscalité : j'ai donc fais 10k euros de travaux et ça permet de louer facilement après coup un appartement remise à neuf.

=> Orléans et sa périphérie sous-cotaient objectivement : à l'époque moins de 2000 € le m2 en moyenne ce qui est très peu pour une grande ville relativement proche de Paris. Donc rattrapage en vue quasi-évident (un peu comme le 77 rattrape le 78 qui historiquement a sous coté) : en 3 ans Orléans a effectivement pris 15% en 3 ans je ne me suis pas trompé !

=> Surface locative intéressante : le T2 étant souvent le meilleur compromis (en dehors des gens motivés pour faire des invest collocation) : moins de turnover qu'un Studio et pas de baisse de rentabilité lié à la surface que l'on peut connaitre sur les T3 et +.

=> Orléans a une très bonne rentabilité locatif (autours de 7% brut en moyenne : soit 4,5% ou 5% NET de moyenne)

Donc résumons :

Achat 52 250 + 5500 euros de frais de notaire + 2250 de meubles (pour faire du meublé) : 60k euros d'investi + 10k euros de travaux : 70k euros.

Loué à 650 € charges comprises. 2000 euros de charges par an + 700 de taxe foncière.

Soit une rentabilité grosso-merdo de : (650*12 - 2000 - 700) / 70000 = 7,3 % NET (et même NET NET puisque ayant du déficit sur mes 3 ans, je n'ai pas payé d'impôt foncier).

Si je prend en compte également la plus-value : 9000 euros sur 3 ans, soit 3000 euros par an on obtient une rentabilité total NET de (650*12+3000-2000-700) / 70000 = 11,57% NET par an !

J'ai vendu pour 4 raisons :

1./ Mon co-investisseur est parti travailler à Dubai (on a acheté en indivision à 2) et donc j'avais pas envie de gérer la loc seul même si j'avoue qu'en 3 ans il n'y a rien eu à faire le locataire n'est jamais parti (j'habite pas à Orléans de surcroit mais à 2h de route)

2./ Comme j'ai acheté récemment ma résidence principale : sur la vente d'un bien locatif je suis exonéré d'impôt sur la plus-value

3./ Orléans ayant pris énormément de valeur, je m'attend à un rebond technique inversé du prix de l'immobilier sur les prochaines années (et au mieux une consolidation) d'autant plus avec la hausse prévisible des taux d'intérêt qui va tasser le marché immo (d'autant plus avec les nouvelles règles d'emprunts qui suppriment les effets de levier facile pour les investisseurs)

4./ Je vise des investissement encore plus rentable.

Bref, ne vous suffisez pas d'une rente à 3/4% NET soyez malin et à l'affut. Plus de 10% NET (en comptant l'inflation de votre bien) est très largement faisable. Les meilleurs investisseurs font même de 15% et +.

Dernier conseil : ne passez JAMAIS au grand JAMAIS par des PRO : si l'investissement est bon (rentable) : il ne le mettront pas sur le marché : ils vont eux-mêmes acheté le bien.

@axel toi qui aime bien Immo , il y a certainement des coups a faire

a cause des new normes passoires des proprios cherche avende a tout prix

donc faire des travaux , divisé en deux logment par ex Maison voir immeubles

donc locations , tu y a peut etre refléchie ??..

Oui ça me paraissait pas chère du tout. J'ai déjà vu des places de parking dans Paris à plus de 100k euros !

Et personnellement investir dans une ville qui peut à tout moment rendre une rue piétonne c'est un gros risque je trouve ^^

Tain ces prix, c'est abusé

Oui en effet, c'est un effet d'aubaine à regarder.

De toute manière à partir du moment où il y a des travaux de rénovation à faire : c'est le bon plan (selon le prix d'achat bien sur) car sans déficit l'immobilier locatif est très très taxé en France et perd tout son intérêt.

Après bcp de gens doutent et pensent que cette réforme va être repoussée. Personnellement, j'en sais rien...

100k€ c'est le prix auquel je réfléchis pour acheter une maison avec 3 chambres, garage et jardin

Non mais Paris c'est n'importe quoi. (et encore ça a baissé cette année).

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/2153447855.htm

120k € cette place de parking par exemple.

le parking c'est risqué... si c'est pas un box individuel...

risque de se faire taxer sa place par un gars indélicat... et vu que c'est privé..

la police intervient pas...

autre chose... rue pietonne t'est mort...

sur toulouse tu louera diffcillement car le métro c'est 30 balles par mois..

le gars se gare en périphérie de la ville...

il va pas payer 100 balles de parking+ 50 balles de go.. pour aller en ville..

non le meilleur plan...

c'est acheter de la maison de ville à 50 bornes d'une grande ville ..

faire des travaux...défcit foncier et la louer à prix raisonnable..

achat 70 000... 30 000 de travaux...

crédit à 600 balles par mois sur 15 ans..

loyer 600...

c'est payé en 15 ans!!

je suis à une dizaine de maison... en 30 ans!!

dés qu'une est payée j'en achéte une autre...

pour litch 76... çà se trouve la maison à 100 000..

voir moins avec travaux...

cherche plutot maison de village... que en campagne ravitaillée par corbeau...

avec petit jardin... 200 m2..

et tous commerces à proximité...dans petit bourg à 50 bornes d'une grande ville..

"le parking c'est risqué... si c'est pas un box individuel..."

Déjà tu peux protéger la place : https://www.manomano.fr/barriere-de-parking-4502?model_id=6753461&referer_id=698395&gclid=Cj0KCQjw06OTBhC_ARIsAAU1yOWdO3ILZvao-DOWexqkYK8qDiVhP0cfCVz_7_O2IkgoPQBhWOp-7HEaAj2GEALw_wcB

Le risque est modéré sur place de parking par rapport à un appartement en terme de : squattage, dégradation, etc...

Le risque se situe plus sur l'évolution de l'urbanisme : qui peut supprimer tout attrait pour ta place de parking (rue piétonne, grand parking gratuit en construction a proximité, etc...).

Au pire un mec squatte ta place de parking :

Etape 1 : Tu lui laisses un petit mot 24h, si ca ne fonctionne pas étape 2.

Etape 2 : Tu lui laisses un pancarte en carton de 1m sur 1m avec écrit : "Dégage !"

Etape 3 : Un briquet + 1 litre d'essence et les pompiers se chargeront de dégager son épave fumante. Problème résolu.

Oui bien sûr. Et après ça vient donner des leçons de vivre ensemble. C'est quoi le modèle de société? on achète tous des maisons à louer? Si la moitié des français achètent une maison à louer, ça veut dire que l'autre moitié est priée gentiment de rester en location? A prix abordable bien sûr.

alors du coup on fait venir des réfugiés qu'on paye avec nos impôts pour habiter ces maisons "à prix abordables" puis les mêmes propriétaires votent extrême droite parce qu'ils ont peur des nouveaux arrivants?

A ce niveau d'absurdité, je préconise de toute urgence un bilan psychiatrique à l'ensemble des habitants de France avec procédure d'éjection du territoire ou internement pour les cas les plus désespérés

T'inquiète pas, je sais ce que je cherche mais merci du conseil

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/2148095390.htm

J'me passerais de place de parking

Bah c'est une véritable dystopie l'immobilier en France.

D'un côté c'est totalement hors de prix, de l'autre c'est plus qu'abordable.

Pour supprimer cette situation : il faudrait décentraliser notre pays et redonner de l'attrait a nos territoires oubliés (voir même méprisé).

La maison que tu viens de me link couterait plus d'un million d'euros si elle était situé a Saint Mandé par exemple. (l'endroit où vit la ministre du logement - Emmanuelle Wagon).

avec anne hidalgo qui va supprimmer des places riverains dans la rue...

le prix des loyer de box va flamber...

mais von vous réjouissez pas trop vite...

le proprio va devoir lacher 10 000 pour la borne obligatoire...droit à la prise!!

meme si son locataire a une thermique!!

bref.. marché risqué le box..

à 200 balles de loyer..

le gars il va revendre sa caisse et acheter un vélo...!!!

sinon vous pouvez acheter une maison... tout le monde peut acheter... avec les taux à 1%!!!

faut juste.. se retrousser les manches et bosser pour la rénover!!

et çà vous coutera pas plus cher en cred que votre location... 600 balles par mois sur 15 ou 20 ans..

avec l'inflation qu'on va se prendre dans le museau...

les loyer vont monter...

dans 10 ans vous payerez plus 600 balles!!

de loyer mais plutot 1000!! quand le cred sera toujours à 600...

je viens de recevoir le nouveau taux pour augmenter mes loyers;.. 2;34%..

c'était dans les 1pts.. 1pts 5 depuis 5 ans!!

je vais monter mes loyers de 2%..

je vais rester raisonnable...

et mettre le go à 1 roro...lol..

sinon oui avec le télétravail....

et avec la racaille des villes.... habiter en campagne va etre recherché!!!

les taux d'interet vont monter...

le prix des villes va baisser...

car de moins en moins de monde pourra acheter avec un taux à 5% au lieu de 1%!!

Le meilleur plan reste l'achat de maisons ou lot d'appartements, en périphérie urbaine, dont l'état apparence est vraiment "pas sexy" (prioriser les demeures de personnes âgées venant de décéder), que tu achètes à prix bien négocié, que tu refais faire "à neuf" de suite par un petit artisan de confiance, et que tu, soit revends aussitôt, soit loues selon ta situation.

L'année dernière c'est ce que j'ai fait : 2 appartements complètement bradés (250ke à 30km de Lyon!) car l'un était presque insalubre à l'intérieur, refaits complètement au niveau décoration et mobilier (du bricot dépôt moderne a fait illusion !), et revendus 11 mois plus tard à 345 ke !

Avant imposition, j'ai fait 50ke de Delta, ce qui est honorable car je n'y ai pas passé trop de temps. Je pouvais louer aussi à 1.1 ke / mois... mais je voulais rapidement m'en débarrasser, c'était juste une opportunité.

Le pré requis important : bien connaître l'immobilier du coin, où bien se faire conseiller.

moi l'immobilier en région toulousaine est moins cher...

tu as des t2 à 120 000 à 10 kms de toulouse...

et de la maison de village à 40.. 50 kms..

je privilégie la maison de village dans son jus... refaite à neuf.. elle passe à 180 000..

effectivement avec 30 000 de travaux je peux me faire 50 000...

mais je préfére louer... et faire des travaux régulierment... le locataire est ravi quand je lui refait l'isolation...

puis la salle de bain... la cuisine... les fenetres etc progressivement...

déficit foncier mon ami...

a toulouse faut le savoir pas de tgv!!

y a pas les parisiens qui font flamber les prix comme à bordeaux ou lyon..

mais il arriverra un jour!!

à bordeaux quand il est arrivé tout à pris 30% en 1 an!!!

Et tu as filer cbm à l'état sur ta plu value par curiosité ?

Pas de possibilité de passer en résidence principale avant de vendre pour éviter la tonte ?

Je ne connais pas du tout l'immobilier de Toulouse, et n'ai pas de source fiable (de confiance personnelle) pouvant me renseigner. Et quand je ne connais pas...je ne tente pas.

Oui, les 30% ne me choquent pas. Mon beau frère a fait une plus value (sur résidence principale...donc c'est intéressant) de 350ke en 5 ans, en périphérie Lyonnaise.

Là, il a racheté un peu plus loin, à Villefranche, et compte refaire le même coup d'ici 5 ans.

Le principal inconvénient : tu délocalises (changement école, copains...) tes enfants tous les 5 ans. Mais bon, avec ces chiffres, ça le justifie !

À menton on parle de 40k€ pour un box

Euh, disons que j'ai un peu simplifié mon explication : je me suis fait conseiller et quand je dis "je", j'ai quelques SCI et SCM qui interviennent...

Histoire effectivement d'amortir un peu la tonte d'une plus value effectuée sur résidence "secondaire".

Pas de miracle total : tu es quoiqu'il arrivé obligé de verser quelques dizaines de ke en impôts chaque année... malgré les voies défiscalisantes.

Si par contre j'ai une question pendant que ça parle maison, vous faites comment pour estimer le prix des travaux à faire ? Ça passe dans le crédit maison ou faut en faire un en plus exprès ?

Ça, il n'y a pas de règle : personnellement, j'ai effectué 2 jours après une seconde visite accompagné de mon artisan, et c'est lui qui m'a estimé rapidement le montant des travaux. Enfin rapidemment... d'abord en grosse masse, car il me fallait bloquer le dossier, puis en détail ensuite, près d'une semaine après.

La seconde estimation a dépassé de 4ke l'estimation, elle même dépassée de 2ke par le définitif, car il y a eu quelques surprises lors des travaux.

Pour le financement : cela dépend totalement de ta situation personnelle et de tes apports, tes liquidités, etc.

Par contre, pour maximiser les profits sur ce genre d'opération "spot", il faut être "en direct" : pas d'intermédiaire, c'est toi qui achète, c'est toi qui gères l'artisan, et c'est toi qui revends.

D'où l'utilité de connaître un minimum quand même, sous peine de te faire avoir.

Prendre des intermédiaires limite les risques, mais dilue fortement la rentabilité nette. Faire tout ça pour gagner 15ke à la fin, non merci.

D'accord ! Mais du coup moi c'est pour y vivre, maintenant que j'ai une situation stable, j'aimerais bien arrêter de payer des loyers dans le vent

Ah ok, oui excellent choix, en revanche si tu contractes un crédit, il faut se dépêcher car les taux vont remonter !

Pour l'estimation personnellement j'ai fait venir un ami dont c'est le métier.

Pour les travaux, tu peux en effet les comptabiliser dans ton emprunt (1 seul prêt) en fournissant des devis.

Oui, je comptais attendre un peu plus, mais j'me dis qu'en fait c'est peut être le moment

D'accord ! Merci

Ne pas oublier les frais d'electrification obligatoire à venir...

Pas lu trop long.

Tu as quand même pris le temps de commenter pour rien dire.

ça va plus vite que de lire un tel pensum

C'est toi qui voit.

cours tu peux quand tu veux.

@Axel

Merci pour ton sujet, très instructif et très bien détaillé

c'est le moment... moi je te conseille une maison qui a une charpente saine !!

car tu pourra habiter dedans de suite....

aprés tu refait en fonction de tes moyens... salles de bain... cuisine... chauffage..

electricité plomberie etc....

mois c'est different plus c'est pouri plus y a de travaux plus çà m'interesse...

je fais bosser toujours le meme artisan...!!!

et j'ai des bons prix...

les taux vont remonter..

les prix vont baisser que en ville... pas à la campagne ou ils sont bas..

avec l'inflation qui arrive...

fini les cred sur 15... ans çà va passer à 30 ans!

sinon ton lien la barraque me plait pas..

prend plutot une barraque dans son jus avec aucun travaux commencé...

tu évitera les mauvaises surprises...

"fini les cred sur 15... ans çà va passer à 30 ans!"

30 ans c'est interdit.

La durée max c'est 25 ans maintenant.

27 exceptionnellement s'il y a des travaux.

Bonjour,

De mon point de vue, les rendements annoncés sont très faibles car le prix d achats bien trop hauts dans cet article !

Investisseur dans les parkings depuis plusieurs années avec plus de 50 lots à mon actif, je confirme qu'il s'agit d'un excellent investissement pour des revenus passifs et très peu risqués.

Rémy de http://www.riche-idee.com

Les garages/parking restent de très bons plans ou l'on s'affranchit du mauvais payeur que l'on peut avoir sur un appartement.

1 mois de prévis et pas de trêve hivernale.

Peu de charges, peu d'entretien, gestion facile et une garantie de ne pas perdre à la revente.

Des taux de 5 à 7% sont facilement atteignables. 8-9%, me paraissent un peu surréaliste.

Le problème est que le plan est connu et qu'il devient de plus en plus difficile de trouver de bons tarifs.

Sinon oui axel, je connais Saint Jean le Blanc, mais j'avais acheté à Saint Jean de Braye avant la création de la ligne de tramway est-ouest. Très bonne affaire.

Auxquels il faut retirer les 36.2 % d'impôts sur les plus values, la taxe foncière que tu as dû payer, et l'argent immobilisé sur 1 an(qui auraient rapportés 10k de loyer ou intérêts). En net il doit te rester dans les 20k.

Les garages rapportent plus avec moins à gérer et tous les ans parce qu'il ne faut surtout pas les revendre.